财联社7月6日讯（记者李洁）互联网巨头正成为香港另类资产市场上，不可忽视的买家。这一次，京东将目光投向了香港学生宿舍。
7月6日，远东发展（00035.HK）公告称，公司间接全资附属公司与京东旗下JD Fabulous Development XI Limited签订买卖协议，拟以7.5亿港元的代价出售Charter Joy Limited全部股权。
公告显示，目标公司持有位于香港九龙油麻地的一处酒店物业，该物业目前正由酒店改造为学生宿舍，预计于2026年下半年完成改造。根据协议，远东发展未来三年仍将继续负责该项目运营，并每年提供4500万港元保证收入。
“相较于传统酒店资产，学生宿舍属于兼具稳定现金流和长期增值空间的新型运营资产，而香港国际教育扩容带来的住宿缺口，为这一赛道提供了持续需求支撑。”易居研究院副院长严跃进告诉记者，京东此次收购，更像是一笔兼具资产配置和长期运营价值的投资。
京东香港布局加速
这次，京东押注的是香港学生宿舍这一快速成长的新赛道。
分析师人士指出，从交易结构来看，这更像是一笔“买运营类资产”而非单纯的“买物业”行为。近年来，香港持续扩大非本地学生招生规模，多所高校国际学生比例不断提升，而高校宿位供应远未跟上需求增长。
香港教育局及仲量联行数据显示，2024/25学年香港非本地学生规模已增至9.2万人，香港八大院校平均床位比约为2.55:1，对应宿位缺口约4万个；到2028年，这一缺口或突破10万个。
在此背景下，酒店、公寓改造学生宿舍，正成为资本进入这一市场的重要方式。
“随着越来越多科技企业加快国际业务布局，持有具备稳定收益的不动产资产，有助于优化资金配置，提高资产组合稳定性。”严跃进称。
远东发展在公告中亦表示，此次交易不仅有助于公司释放资产价值、降低负债，也将与京东建立战略合作关系，未来双方不排除在香港学生宿舍项目等领域进一步合作。
值得关注的是，这并非京东首次进入香港市场。
过去两年，京东在香港的投资布局明显提速，包括完善跨境仓储、配送网络和供应链服务能力，以强化香港作为国际物流节点和跨境业务平台的功能。与此同时，京东也不断加强在香港资本市场的布局。
2024年，京东产发以约18亿港元收购沙田利丰中心，这是京东在香港的首个物流地产项目；2025年一季度，京东快递港岛运营中心正式投入运营，占地超1万平方米。
实体零售也是京东在港的发力重点。2025年8月，京东完成对香港连锁超市佳宝的收购，佳宝在香港拥有逾90家门店，员工超1000名，京东同步成立了创新零售-佳宝业务部。同年9月，京东与华润隆地达成战略合作，宣布京东MALL香港首店落户湾仔核心区。
办公物业方面，2025年12月，京东以约34.73亿港元收购香港中环中国建设银行大厦部分办公楼层，面积约11202平方米。京东方面表示，此次收购目的为自用。
此外，京东还将业务边界拓宽至保险领域。2025年10月，京东旗下公司斩获香港保险经纪牌照，正式进军香港保险市场。同年12月，京东工业在香港联交所主板上市，成为京东第4家港股上市公司。
分析人士指出，从收购物流资产、连锁超市、甲级写字楼，再到如今切入学生宿舍赛道，京东在香港的布局正从供应链输出走向全链条深耕。
内地密集拿地
京东在内地的拿地节奏，同样密集。
2026年4月，京东在杭州钱江世纪城、北京亦庄新城、江苏宿迁接连摘牌，单月土地投资直逼28亿元。
其中，杭州钱江世纪城核心区一宗沿江商业用地以6.63亿元竞得，计划建设京东集团浙江区域中心，总投资约20亿元。北京亦庄新城两宗商业金融用地耗资17.57亿元。宿迁两个地块总价约3.69亿元，总建筑面积达57.2万平方米。
同月，京东产发拿下广州黄埔区117亩工业用地，打造机器人智能产业园；其海外步伐也未停歇，4月完成英国维甘项目交割，进一步布局欧洲物流网络。
此前的2025年11月，京东以1.84亿元竞得南京建邺区地块，建设京东南京研发中心，紧邻阿里、小米等总部。2023年2月，京东以31亿元拿下北京亦庄总部对面地块，用于建设员工公寓。
“当前商办资产的价格正处于历史低位。”58安居客研究院院长张波认为，当前商办市场处于调整周期，商办价格的调整程度明显大于住宅，即使是核心城市优质写字楼价格回调幅度也远大于住宅，处于周期内的价格低点。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，在商办租金调整、资产价格处于相对低位区间时，通过自建或收购将“长期租金”变成“固定成本+优质资产”，能够锁定长期运营成本并优化资产负债表。
分析人士认为，在房地产行业由开发时代迈向运营时代背景下，学生宿舍、数据中心、物流园区、长租公寓等经营性不动产正成为资本追逐的新方向。
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